شهریور و مهر فصل جابه‌جایی است. بیشتر قراردادهای اجاره در همین دو ماه بسته می‌شود و بیشترشان هم روی فرم‌های چاپی بنگاه، با بندهای از پیش نوشته‌ای که هیچ‌کدام از دو طرف کامل نمی‌خوانند. مشکل معمولاً همان‌جا شروع می‌شود که برگه امضا شده و هیچ‌کس نمی‌داند اگر کولر خراب شد، پولش را چه کسی می‌دهد.
این راهنما قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی را بند به بند باز می‌کند: تفاوت رهن و اجاره، تکلیف ودیعه، تعمیرات با چه کسی است، تخلیه چطور انجام می‌شود و کد رهگیری چه کاری برای شما می‌کند. اگر می‌خواهید از یک فرم استاندارد شروع کنید، نمونه قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی در قالب Word قابل ویرایش است و بندهای پایه را دارد.
قانون حاکم: چرا تاریخ ۱۳۷۶ مهم است
روابط موجر و مستأجر در ایران تابع قوانین متعددی بوده و هر کدام قواعد خودش را دارد. برای قراردادهایی که امروز بسته می‌شود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ حاکم است.
مهم‌ترین ویژگی این قانون از دید موجر این است که پایان مدت اجاره، پایان رابطه است — برخلاف قوانین قدیمی‌تر که تخلیه را بسیار دشوار می‌کردند. اما این مزیت شرط دارد: قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود، به امضای دو شاهد برسد و مدتش مشخص باشد. قراردادی که این شرایط را نداشته باشد، ممکن است از مزایای این قانون بی‌بهره بماند و مسیر تخلیه‌اش طولانی شود.
پس آن دو خط پایین فرم که جای امضای شهود است، تشریفات اداری نیست. آن را خالی نگذارید.
رهن، اجاره، یا ترکیب هر دو
در عرف بازار سه حالت وجود دارد:
- رهن کامل: مبلغ زیادی ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه صفر یا ناچیز.
- اجاره کامل: ودیعه کم و اجاره ماهانه بالا.
- ترکیبی: رایج‌ترین حالت.
نکته حقوقی که کمتر گفته می‌شود: آنچه در بازار «رهن» نامیده می‌شود، رهن به معنای حقوقی نیست. رهن در قانون مدنی وثیقه‌گذاری مال برای دین است. آنچه شما انجام می‌دهید اجاره‌ای است با مبلغی به‌عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه نزد موجر. این تفاوت اسمی به نظر می‌رسد ولی در تنظیم بند استرداد ودیعه اثر دارد — پس در متن قرارداد از عبارت «مبلغ ودیعه» استفاده کنید، نه «رهن».
بندهایی که باید دقیق نوشته شوند
مشخصات ملک و متعلقات
نشانی کامل، طبقه، شماره واحد، مساحت، و مهم‌تر از همه متعلقات: پارکینگ با ذکر شماره، انباری با ذکر شماره، و امکانات ثابت (کولر، آبگرمکن، کابینت، پکیج). اگر پارکینگ شماره ندارد و «هر جا خالی بود» است، همین را بنویسید تا بعداً محل نزاع نشود.
مدت و تاریخ شروع
تاریخ شروع و پایان با روز و ماه و سال. اگر تحویل کلید با تاریخ شروع قرارداد فرق دارد، هر دو تاریخ را بنویسید.
اجاره‌بها و نحوه پرداخت
مبلغ ماهانه، روز پرداخت، و روش پرداخت. اگر واریز به حساب است، شماره حساب یا شبا را در متن بیاورید. توصیه عملی: همیشه کارت‌به‌کارت یا واریز بانکی کنید، نه نقدی. رسید بانکی تنها مدرکی است که در اختلاف بعدی به دردتان می‌خورد.
ودیعه و شرایط استرداد
مبلغ ودیعه و — مهم‌تر — زمان و شرط استرداد آن. جمله متعارف: ودیعه همزمان با تخلیه کامل و تحویل کلید و پس از تسویه قبوض مسترد می‌شود. اگر این بند مبهم بماند، رایج‌ترین اختلاف پایان قرارداد همین‌جا شکل می‌گیرد.
برای مستأجر: اگر بابت ودیعه چک گرفته‌اید، تاریخ چک را کمی بعد از تاریخ پایان قرارداد بگذارید، نه دقیقاً همان روز.
تعمیرات: کلیدی‌ترین بند فراموش‌شده
قاعده عرفی روشن است و بهتر است در متن هم بیاید:
- تعمیرات اساسی و کلی — موتورخانه، لوله‌کشی، آسانسور، نمای ساختمان، سیستم گرمایش مرکزی — بر عهده موجر.
- تعمیرات جزئی و ناشی از استفاده — شیرآلات، کلید و پریز، لامپ، گرفتگی فاضلاب — بر عهده مستأجر.
مرز این دو همیشه واضح نیست. یک خط اضافه کنید: «در موارد مبهم، هزینه‌های بالای فلان مبلغ با موجر و پایین‌تر با مستأجر است.» همین یک عدد، جلوی نصف اختلاف‌های آینده را می‌گیرد.
شارژ، قبوض و عوارض
شارژ ماهانه ساختمان معمولاً با مستأجر است، ولی شارژ عمرانی و هزینه‌های سرمایه‌ای (تعویض آسانسور، تعمیر پشت‌بام) با مالک. عوارض نوسازی شهرداری همیشه با مالک است. قبوض آب و برق و گاز با مستأجر، به شرطی که کنتور مستقل باشد؛ اگر مشترک است، روش تقسیم را بنویسید.
حق انتقال به غیر
عبارت استاندارد: «مستأجر حق انتقال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به غیر ندارد، مگر با اجازه کتبی موجر.» اگر این بند نباشد، اجاره دادن مجدد ملک قابل جلوگیری نیست.
وجه التزام تخلیه
مبلغ روزانه‌ای برای هر روز تأخیر در تخلیه پس از پایان قرارداد. بدون این بند، ماندن غیرمجاز مستأجر برایش هزینه‌ای ندارد و روند قانونی تخلیه ممکن است ماه‌ها طول بکشد.
کد رهگیری و اینکه واقعاً چه فایده‌ای دارد
وقتی قرارداد در بنگاه دارای پروانه تنظیم می‌شود، در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت و یک کد رهگیری صادر می‌شود. فایده‌اش چند چیز است:
- جلوگیری از اجاره دادن همزمان یک ملک به چند نفر.
- مبنای رسمی برای دریافت خدمات شهری و بعضی امور اداری که سند اقامت می‌خواهند.
- پشتوانه بهتر در مراجع قضایی نسبت به برگه‌ای که فقط دست دو طرف است.
اگر بدون بنگاه و مستقیم قرارداد می‌بندید، کد رهگیری نخواهید داشت. در این حالت حتماً دو شاهد بگیرید، کپی سند مالکیت و کارت ملی طرفین را ضمیمه کنید، و صورتجلسه تحویل با ثبت شماره کنتورها بنویسید.
روز تحویل: کاری که پنج دقیقه وقت می‌گیرد
قبل از اسباب‌کشی، یک صورتجلسه تحویل بنویسید و امضا کنید. در آن بیاورید:
- شماره کنتور آب، برق و گاز در لحظه تحویل.
- فهرست وسایل تحویلی و تعدادشان (کلید، ریموت پارکینگ، کارت آسانسور).
- وضعیت ظاهری ملک و هر ایراد موجود.
- عکس از کل واحد، مخصوصاً دیوارها و سرویس‌ها.
این چند دقیقه، در پایان قرارداد ارزش چند میلیون تومان ودیعه را دارد.
اگر ملک تجاری است، قواعد فرق می‌کند
اجاره مغازه و ملک تجاری بندهای اضافه‌ای دارد — سرقفلی، حق کسب و پیشه، تغییر شغل، تمدید — که در قرارداد مسکونی موضوعیت ندارد. برای آن حالت راهنمای قرارداد اجاره مغازه را بخوانید و از نمونه قرارداد اجاره ملک تجاری طبق قانون ۱۳۷۶ استفاده کنید.
و اگر به‌جای اجاره، خرید در کار است، راهنمای مبایعه‌نامه و فرم خام مبایعه‌نامه املاک نقطه شروع درست‌اند. برای اجاره خودرو و سایر قراردادهای اجاره هم پکیج سه نمونه قرارداد اجاره در دسترس است.
